こんにちは、ポンクレーです。
今日は、欠陥の住宅物件を買わないためのポイントについて書いていきます。
あなたがもし住宅物件を買うとしたら、投資や住宅いずれに関わらず欠陥のある物件には絶対に投資はしたくないと思います。
ではその欠陥とはいったい何なのでしょうか？
…正直分からないですよね。
欠陥とは専門用語で「瑕疵（かし）」と言います。
そして、瑕疵は「通常備えるべき品質・性能を有しないか又は契約で予定した品質・性能を有しないこと」と定義されていました。
なお、現在は民法が改正されて「不適合」と記されています。※2020年4月に改正
といっても分かりづらいので「瑕疵」をかみ砕くと説明すると
・とても人が住んでいられる状況じゃなかった
・当初聞いていた内容とあまりにも物件の状況が違った
もちろん程度に寄りますが、大きく分けるとこうなります。
新築マンションの場合は物件が引き渡されてから建物に瑕疵があることが発覚した場合は、売り主の不動産会社・ディベロッパー（物件を建てた会社）に対して無料で修理する事が義務付けられています。（契約不適合責任）
しかし、中古マンションでは状況が変わります。
売り主が不動産会社の場合 → 同様の保証が2年間つく
売り主が個人だった場合 → 通常保証はつかない、契約時に交渉が必要、最長半年まで
これを聞いてしまうと「中古マンションはあまり買わない方が良いんじゃないの…？」と思ってしまいますよね。
ちなみに新築マンションの営業マンで、「中古よりは新築マンションの方が安全ですよ」とおすすめしてくる方もいます。
ただ、新築でも雨漏りなどの瑕疵が発見されたケースもありますので、結局は物件次第になります。
ですから、私たちはしっかりと次の対策を取って、優良な中古マンションをお得に購入しましょう。
ホームインスペクションの実施
ホームインスペクションとは、マンションに欠陥がないか専門の会社にチェックしてもらう住宅診断のことです。
中古住宅を購入する場合は出来るだけこのホームインスペクションを実施したほうが良いでしょう。
ちなみにアメリカではほとんどの購入者がホームインスペクションを実施します。
ホームインスペクションは売り主・買い主に寄らない中立な視点からマンションの耐震レベル、構造、雨漏り、修復が必要な箇所などを診断してもらうことが出来ます。
ちなみにフラット35を利用する場合は、このホームインスペクションを事前に実施し、物件の基準を合格する必要が有ります。
ただ、ホームインスペクションには2つの注意点があります。
１．マンションの診断基準には診断する会社ごとに差がある
２．ホームインスペクションの費用負担は売り主、仲介業者の義務ではない
診断を担当する会社がどのような基準で何を行うのかは確認しておいた方が良いでしょう。
また、ホームインスペクションの実施は法律では定められていません。そのため、診断費用を自己負担しなければならない可能性もあります。
ただ、ホームインスペクションの結果次第では物件金額の減額を請求できる可能性があります。
瑕疵保険を活用する
瑕疵担保責任は2010年に導入されたサービスです。
瑕疵保険をつかうとマンションの売り主が個人の場合も最長で5年の保証がつけられます。
なお、瑕疵保険は通常の保険会社でもサービスを提供しています。
住宅瑕疵担保責任保険協会（https://www.kashihoken.or.jp/）
瑕疵保険に入る為には、購入しようとしている住宅が同協会の検査に合格する必要があります。
ホームインスペクションと同時にこの検査を実施するのがおすすめです。
もし瑕疵が見つかったら引渡しの前までに補修してもらう必要があります。
検査料と保険料として15万円前後の費用がかかりますが、瑕疵保険はぜひ加入しておきましょう。
ちなみに瑕疵保険に入ると住宅ローン減税をうけることができますのでぜひ利用をおすすめします。
購入を検討している会社の口コミを確認する
やはり先に購入された方の口コミは必ずチェックしておいた方が良いでしょう。
もし悪いレビューが有るようならその会社は避けておいた方が無難です。
なぜかというと、僕も現役で不動産会社に勤めていますが、物件の目利きはやはり難しいです。
販売時に意図していない建物の欠陥や、あるいは遵法性が怪しい点が見つかるケースは稀にあります。
それを未然に防ぐことが出来ている、あるいは何らかの欠陥が見つかってもちゃんと対応をしている会社であれば、きっと「信頼できる、安心できる」、「真摯に対応してくれる」などの評価の高いが付くはずです。
そうでない会社という事であれば、顧客度外視の経営をしていると疑われても仕方ないです。
ちなみに宅建業者および宅地建物取引士は当たり前ですが、虚偽の説明や詐欺行為、悪質な勧誘は法律で禁止されています。（宅地建物取引業法）
そのため、欠陥があると分かっていて住宅を販売した、あるいは欠陥がある事が発覚したが適切な対応を行わなかった、というような行為は当然アウトです。
まとめ
欠陥住宅を買わないための3つのポイントをおさらいです。
１．ホームインスペクションの実施
２．瑕疵保険を活用する
３．購入を検討している会社の口コミを確認する
瑕疵保険は買わないためのというよりは、買ってしまったあとに困らないための予防策ですね。
不動産は正しく取得をしていけば大事な資産になります。
自分が住む場合はもちろん、不動産オーナーとして誰かに貸し出す場合は、お金を生んでくれる最高のビジネスになります。
ぜひ、手堅く損をしない不動産を手に入れましょう。
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