こんにちは、ポンクレーです。
不動産の購入を検討しようとした際に、
物件の価格が高いのか安いのか分からない時ってありますよね。
担当の営業さんは「お買い得です」や「この物件でこの価格」など、
巧みなセールストークでおススメをしてきます。
でも自分で不動産の適正な価格を調べる事が出来ないと
おススメされた物件が本当にお買い得なのかが分からないですよね。
「本当にこの営業さんの言ってる事は正しいのかな、、、」
と不安を感じたまま購入の決断をすることは出来ないと思います。
また僕自身も今の不動産会社に入社する前に自宅を購入したのですが、
今思えば「やや損をする買い方をしてしまった」、と感じています。
どういうことかというと、適正価格よりも若干高かったんですよね。
後から分かった事ですが。。。
もちろん営業さんの努力によって、僕に高く売ることが出来たわけですから、
ダマされたとは思っていないですよ。
ただ、今の知識があの時の自分に有ったらなぁ、、、とは思います(笑)
なので今日は現役で不動産勤めの僕が、
不動産を買う時に高値で買わされない為の、
物件の適正価格の割り出し方をお教えします。
ぜひ、今後不動産を買う時に参考にしてください。
不動産の賃料から適正な物件価格を割り出す方法
賃料から不動産の適正価格を割り出す方法は下記通りです。
物件の適正価格 ＝ 賃料 × 12カ月 ÷ 利回り
賃料からの逆算で出した数字はあくまで概算です。
このままの状態では精度としては70％くらいです。
なので、下記の手順を加える事で精度を上げていきます。
１．割り出した価格を周辺の似たような物件と比較する。
２．営業さんの提示額と比較する。
３．周辺物件と営業さんの提示額との差額から大体のリフォーム代、利益を推測する
といった具合です。
例えば下記のSUUMOさんに掲載されている物件を参考に検証していきましょう。
まず賃料が179,000円なので12か月分にすると2,148,000円になります。
そして今の時期の田町駅周辺のマンション・アパートの年間利回りは平均が大体4％～5％です。
物件や買った時期によって、高かったり低かったりするのであくまで参考です。
では先ほどの2,148,000円を利回りで割り戻します。
2,148,000円 ÷ 4％～5％ ＝ 53,700,000円 ～ 42,960,000円
利回りを高くするには物件を安く買って、高い賃料で貸す必要が有ります。
そのため、想定利回りが高くなると物件の価格は下がると覚えておいてください。
さて、それでは周辺の物件の価格と比較をしてみます。
条件は、田町駅から徒歩11分、1LDK、49.81m2、築16年、で探してみます。
下記の物件が条件としても比較対象としても良い感じですね。
こちらもSUUMOさんに掲載されていた物件をお借りしています。
販売価格が4280万円なので、月間の賃料としては先ほどの式から逆算して
42,800,000円 × 利回り4～5％ ÷ 12カ月 ＝ 142,666円 ～ 178,333円
概算でも大体一致する事が分かりました。
一つ目の物件の方が若干広いものの、賃料が想定以上に高く取られています。
もし販売物件として出されていたとすると、
リフォーム代500万円と不動産会社の利益も含めて
おそらく5000万円前後になるかと思います。
マイホームの購入でも投資不動産の購入でも
下調べする方法を習得して損をしない買い方を身に付けましょう。
これ本当に便利で、周辺の賃料相場を調べておいてから
物件の適正価格をいくつか算出しておけばそれだけでも
不動産屋さんから高値を吹っ掛けられてると気付くことができます。
ただ、我々も商売ですから価格交渉はほどほどでお願いします。。。
ちょっとくらい利益も乗せさせてください（笑）
悩むより一歩踏み出す、この瞬間も市場は減っている
知らない業界に足を踏み入れる事に不安を感じている友人・知人から、相談を受けることがあります。
よくある内容としては
「最近不動産が気になってるんだけど、どういう物件買ったら良いと思う？」
という質問です。
こういう質問に関しては僕は必ず、今すぐWEBセミナーを受講するよう言っています。
なぜかというと不動産に関する基本的な知識が身に付いていないなかで、
どういう物件を選ぶかを考えるのは早いからです。
不動産が気になる場合は、まず不動産を買う時の手間や出費、
そして買った後に発生する手間や出費、また物件の管理面をどうするか、
借りてくれる人が居なくなったらどうするか、
といった基本的な情報をまず最初に抑えておいた方が良いです。
やはり悩んでいる時間も勿体ないですし、後ろ倒しにして得するような事でもないので、
ひとまずWEBセミナーの受講だけはするようアドバイスをすることが多いですね。
WEBセミナーを聞くだけであれば、特にお金も掛からないですしね。
また、悩んで足踏みしているあいだにも、良い物件の情報が出ては不動産をしっかりやっている人に
サクッと取られてしまうわけですから、何事もスピードが肝心ですね。
特に不動産のように限られたマーケットの中で取り合いをする業界は
少しでも悩む時間が有ると競争に勝てなくなってしまいます。
例えば、「この物件良いなぁ買おうかなぁ、まあもうちょっと考えよう」
と時間をかけてじっくり悩んで決断をした結果すでに別の人に買われてた、
なんてことが日常茶飯事で起きています。
ぜひ、そうならない為にもまずは情報収集の即決するところから始めてみてください。
おすすめの不動産会社をまとめた記事も有りますので是非参考にしてください。
100社の不動産会社を見比べて分かったおすすめ出来そうな不動産会社3選
それでは良い不動産ライフを！
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